О необходимости скорейшего реформирования коммунального комплекса говорится много лет подряд на самых высоких уровнях власти, и тем не менее воз, в сущности, остается и ныне там. Тем временем на территории муниципальных образований региона успело накопиться немало положительных примеров этого реформирования, и в свете недавнего принятия правительством области концепции реформирования ЖКХ изучение и внедрение уже известного опыта в жизнь в самых больших масштабах становится делом ближайшего времени.

В связи с этим в последний день сентября в здании областной администрации состоялся семинар на тему «Законодательная основа и практические аспекты совершенствования системы управления жилищным фондом». Актуальность этой темы диктуется самим временем - с нового года в силу вступит новый Жилищный кодекс, утратят юридическую силу многие законодательные акты, в том числе закон о товариществах собственников жилья. Да и в действующей практике жилищных товариществ накопилось немало вопросов в отношении законодательной базы. По словам открывшего работу семинара замминистра строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Александра Болховитина, это мероприятие станет первым в цикле, посвященном реформированию жилищно-коммунального комплекса в области. И одним из главных его вопросов стало обсуждение концепции его реформирования.

Стиль областной реформы

В сентябре прошлого года городская управа Калуги провела опрос населения, в котором попыталась выяснить, какие сферы жизни приносят землякам наибольшие разочарования. «Лидером» оказался коммунальный комплекс. Санитарное состояние и общий вид дворовых территорий, обслуживание жилфонда - по этим показателям калужский коммунальный комплекс не выдерживал никакой критики. Но в этот раз на риторический вопрос «Кто виноват?» нашелся прямой и точный ответ - виновато в происходящем отсутствие эффективной системы управления.

По признанию самих специалистов, сегодня в области нет такой системы управления, которая создавала бы условия для конкурентной борьбы и позволяла бы привлекать инвестиции из внебюджетных источников, а затем вкладывать их в обслуживание и текущий ремонт жилых зданий и инженерной инфраструктуры. Как и в далекие уже дорыночные времена, территория каждого муниципального образования поделена на участки, подвластные ЖЭУ, большая часть которых откровенно убыточна, а их деятельность не создает нужного уровня комфорта - все так же текут крыши, болтаются двери в подъездах, приходит в негодность инженерная инфраструктура домов. Параллельно как на дрожжах растут бюджетные затраты.

Министерством строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства области была разработана Концепция реформирования жилищно-коммунального комплекса региона, с целями и задачами которой ознакомил участников семинара начальник отдела реформирования ЖКХ областного министерства Вадим Чернышов.

Реформа местного ЖКХ будет идти по нескольким направлениям. Во-первых, речь идет о формировании эффективного собственника в ЖКХ, во вторых - о совершенствовании системы взаимоотношений между субъектами коммунального рынка и социальной защите граждан при оплате услуг, в третьих - о модернизации жилфонда и коммунальной инфрастуктуры. Особое внимание уделяется сокращению доли муниципального и государственного жилфонда и передаче его в руки эффективного собственника, в роли которого выступает само население и создаваемые им товарищества собственников жилья или управляющие компании.

Конечно, демонополизация сферы потребует грамотных управленцев, которые смогли бы заниматься работой в рамках ТСЖ на профессиональной основе, тем более что новое управление жилфондом должно происходить на более высоком качественном уровне. Подготовка таких специалистов, по словам Вадима Чернышова, в ближайшее время и станет одной из стратегических задач социально-экономического развития как отдельных муниципальных образований, так и региона в целом. Тем более что такие положительные примеры новой системы управления уже имеются в Малоярославце и Калуге. В Малоярославце все функции по управлению и обслуживанию жилфонда разделены, а сам жилфонд передан в руки трех частных компаний, конкурирующих друг с другом за предпочтения потребителей жилищно-коммунальных услуг. В Калуге наиболее ярко проявила себя другая новая форма управления - ТСЖ, но о ней - немного позднее.

С момента внедрения концепции в жизнь будет введен и ряд мер, стимулирующих самоорганизацию собственников помещений в многоквартирных домах. В качестве принудительных мер предлагается разработка положения о санкциях в адрес собственников квартир в домовладениях, где более 50 процентов квартир находится в частной собственности, а способ управления домов не выбран; обязательный выбор формы управления жилфондом в домах, где 50 процентов квартир находится в собственности муниципалитета, и безусловное создание ТСЖ в новых домах.

Предусмотрены концепцией и меры, поощряющие скорейшее создание товариществ и иных новых форм управления жилфондом. К примеру, в ней заложено содействие регистрации имущественных прав граждан - собственников помещений в многоквартирных домах, компенсация регистрационных сборов создаваемым объединениям собственников и кондоминиумов, проведение капремонта и модернизация домовладений при условии, что в дальнейшем собственники примут решение о самоорганизации и выберут форму управления домом.

Как все это может выглядеть в реальности, а не на бумаге? Ответ на многие вопросы собравшиеся получили из выступления главы одного из первых калужских ТСЖ Михаила Карасева.

ТСЖ по-калужски

Если в западных странах кондоминиумы существуют давно, то в России лишь недавно стал появляться первый похожий опыт, как всегда, отличный от зарубежных аналогов. Товарищество собственников жилья «Площадь Мира» существует уже третий год. И ровно столько же времени роль его председателя выполняет Михаил Карасев. По его словам, ТСЖ является одной из наиболее эффективных форм организации домовладельцев для управления общим имуществом, но законодательная база нуждается в корректировке.

Один из первых и главных недостатков в сегодняшней законодательной базе, касающейся ТСЖ, по мнению Михаила Карасева, это необязательный характер участия в управлении домом всех жильцов. Подобная «демократия» приводит к тому, что далеко не каждый владелец квартиры наравне с соседом несет ответственность за все, что происходит в доме. Еще больше проблем появилось после отмены

27-й и 28-й статей действующего федерального закона о ТСЖ - в них содержался перечень документов, необходимых для регистрации товарищества как юридического лица. После отмены регистрационного перечня количество ТСЖ на один дом практически ничем не ограничено, и это уже привело к ряду неприятных последствий.

К примеру, по свидетельству Михаила Карасева, в одном из домов, входящих в «Площадь Мира», группа неплательщиков создала свое товарищество из трех (!) человек (общее число проживающих в доме - 74 человека) и потребовала отдать им причитающиеся средства для самостоятельной деятельности. А тем временем обслуживание и вся хозяйственная деятельность по-прежнему выполняется ТСЖ «Площадь мира».

На содержание и обслуживание жилфонда одного дома у ТСЖ «Площадь мира» в год уходит порядка двухсот тысяч рублей. Из этих средств ни копейки не отдается в бюджет муниципального образования, но это и справедливо - само ТСЖ тоже не получает из бюджета никаких денег.

Еще одна шероховатость, с которой пришлось столкнуться первопроходцам жилищной реформы. Несколько лет назад в регионе, как и в целом по России, начался бум новостроек, которые возводились частными компаниями. Согласно действующему законодательству, застройщик имеет право создавать товарищество до тех пор, пока сами потенциальные жители не получили право собственности на каждую квартиру. Таким образом, на этапе строительства дома и сдачи его госкомиссии всем руководит застройщик. Фактически он может сделать своего сотрудника председателем товарищества и его руками принимать решение о сдаче половины подвала в аренду магазину или под стоянку автомашин, не спрашивая согласия жильцов на подобные нововведения. И общее имущество всех собственников жилья - подвалы, чердаки и лестничные клетки - продается повторно, принося застройщику сверхприбыль. Сам себе строитель, сам себе приемщик может принять дом с огромными недоработками, а привлечь его к ответу перед законом сложно - вместо инвесторов, которые еще не вступили в права собственников, заключение госкомиссии предваряет принятие здания правлением ТСЖ, по сути, подконтрольным самому застройщику.

С введением в действие нового Жилищного кодекса РФ, по мнению Михаила Карасева, придется изменить сами требования к строящемуся жилью. Каждая квартира должна иметь свой ввод, чтобы ее можно было отключить от подачи тепла или воды, в случае если владелец окажется злостным неплательщиком. Имея общий стояк, это сделать просто невозможно. А ведь люди не должны страдать от того, что им не повезло с соседями. Сегодня единственным способом решения проблемы неплатежей остается суд.

При заключении же договоров на поставку коммунальных услуг жителям обнаруживается неравенство между правами Службы единого заказчика и ТСЖ. К примеру, одним из первых требований Калужских теплосетей к ТСЖ «Площадь Мира» стала установка теплосчетчиков, которая и была сделана за счет дополнительных сборов с жильцов. А многие ли дома в Калуге могут похвастаться теплосчетчиками на горячую воду? И еще: тепло ТСЖ продают как юридическому лицу, пеня может начисляться уже через десять дней после окончания срока перечисления платежей, тем не менее сами жильцы, как лица физические, имеют право на задержку оплаты в три месяца.

...Как видите, проблем и требующих разрешения юридических нюансов в практике пионеров ТСЖ накопилось немало. Их еще предстоит не раз обсуждать и решить в оставшиеся до старта региональной реформы месяцы, а потом неповоротливый состав жилищно-коммунальной реформы наконец-то тронется с места. На радость жителям и отраслевым специалистам.